Consiliul local al municipiului Sibiu, întrunit în sedinta ordinarã din data de 29.10.2026,
Analizând:
- referatul de aprobare nr. 85802/2026 privind oportunitatea promovãrii Proiectului de hotãrâre pentru aprobarea documentatiei de urbanism P.U.Z - "MODIFICARE FUNCTIONALÃ DIN UTR Ei ÎN UTR M ÎN VEDEREA CONSTRUIRII UNUI ANSAMBLU IMOBILE LOCUINTE COLECTIVE, SPATII DE BIROURI, SPATII SPORTIVE SI DE AGREMENT, SPATII COMERCIALE SI ADMINISTRATIVE, HOTEL, AFTER - SCHOOL/GRADINITA" SI REGULAMENT LOCAL DE URBANISM AFERENT, IN MUN. SIBIU, STR.FRIGORIFERULUI F.N., CALEA SURII MICI NR.33-39, întocmit de initiator primar Astrid Cora Fodor,
- raportul de specialitate nr. 85202/2026 întocmit de Directia Amenajarea Teritoriului si Urbanism cu privire la referatul de aprobare sus-mentionat,
Având în vedere:
- prevederile PUG Sibiu aprobat cu HCL nr. 165/2011, cu modificãrile ulterioare, precum si H.G. nr. 525/1996 privind Regulamentul General de Urbanism;
- Avizul favorabil nr.4/13.06.2025 al Comisiei Tehnice de Amenajarea Teritoriului si Urbanism;
- îndeplinirea procedurii de informare si consultare a publicului, finalizatã cu Raportul nr. 71299/10.10.2024, conform Regulamentului Local pentru informarea si consultarea publicului aprobat cu HCL nr.137/28.04.2011;
Vãzând avizul Comisiei pentru urbanism, realizarea lucrãrilor publice, protectia mediului înconjurãtor, conservarea monumentelor istorice si de arhitecturã,
În conformitate cu prevederile:
- art. 582 alin 1 din Legea 169/2026 Proceduri demarate anterior intrãrii în vigoare a prezentului cod (1) Procedurile privitoare la elaborarea, avizarea si aprobarea documentatiilor de urbanism si a celor de amenajarea teritoriului, demarate anterior intrãrii în vigoare a prezentului cod, rãmân supuse dispozitiilor legale în vigoare la data initierii acestora.
- art. 32, lit. c), art.46 alin 2 lit f), art. 47 si art. 56 din Legea nr. 350/2001 cu modificãrile si completãrile ulterioare privind amenajarea teritoriului si urbanismul si Ordin nr. 233/2016 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 350/2001.
- Ordinului nr. 2701 din 2010 pentru aprobarea Metodologiei de informare si consultare a publicului cu privire la elaborarea sau revizuirea planurilor de amenajare a teritoriului si de urbanism si HCL 137/2011,
- PUG Sibiu, aprobat cu HCL nr. 165/28.04.2011, prelungit cu HCL nr. 72/25.03.2021 si modificat cu HCL nr. 258/27.06.2019 si HCL nr. 368/26.09.2019,
- HG nr.525/1996 privind Regulamentul General de Urbanism,
În temeiul prevederilor art.129 alin. 2 lit. b), alin. 6 lit. c) si alin. 7 lit. k), ale art. 196 alin.1 lit. a) si art. 243 alin.1 lit. a) din O.U.G. nr.57/2019 privind Codul Administrativ,
Art.1. Se aprobã documentatia de urbanism P.U.Z - "MODIFICARE FUNCTIONALÃ DIN UTR Ei ÎN UTR M ÎN VEDEREA CONSTRUIRII UNUI ANSAMBLU IMOBILE LOCUINTE COLECTIVE, SPATII DE BIROURI, SPATII SPORTIVE SI DE AGREMENT, SPATII COMERCIALE SI ADMINISTRATIVE, HOTEL, AFTER - SCHOOL/GRADINITA" SI REGULAMENT LOCAL DE URBANISM AFERENT, IN MUN. SIBIU, STR.FRIGORIFERULUI F.N., CALEA SURII MICI NR.33-39, pe terenul generator PUZ înscris în C.F Sibiu cu nr. nr. 100566, 101547, 104577, 104907, 104931, 105145, 105392, 105489, 111663, 113957, 114066, 116768, 118563, 118564, 118712, 119483, 124922 în suprafata de 46.293 mp si este proprietatea SC RHENANIA IMMO SRL, SC PAMIRA SPORT SRL, SC PAMIRA PROD SRL, SC FLORADI PROD COM SRL, SC ELECTROBRANS PROD SRL, SC ELECTROCON IMPEX SRL, SC SEGANI SRL, FAM. PREDA, FAM. SCÃUNAS, FAM. GAVRILÃ, GHIMPÃU NICOLAE SI GHIMPÃU GABRIEL, documentatie de urbanism întocmitã de BIROU DE ARHITECTURA IRINA POPA - arh. Irina Popa, specialist atestat RUR, cu respectarea conditiilor impuse în avizele de specialitate.
PREVEDERI P.U.Z. PROPUSE:
- în zona reglementatã se propune reîncadrarea functionalã din UTR Ei - Activitãti economice cu caracter industrial în UTR M - Zonã mixtã
- în zona de studiu se mentine UTR Ei - Activitãti economice cu caracter industrial cu detaliere ulterioarã prin documentatii de tip PUD.
Ansamblul mixt propus va cuprinde urmãtoarele:
A. Zonele 1+2+3+4+4’+5
- ZONA 1 - adiacentã Cãii Surii Mici - IM/imobil mixt: birouri, comert, aparthotel, after school/grãdinitã+S/sala de sport,
- ZONA 2 - în interiorul ansamblului - imobile de locuinte colective B2, B2', B3,
- ZONA 3 - adiacentã strãzii Frigoriferului - douã imobile mixte LBC, LBC’, la parter si etaj 1: comert/servicii si la nivelurile superioare: locuinte colective,
- ZONA 4 - in interiorul ansamblului /strada Frigoriferului - doua imobile de locuinte colective B6, B6’,
- ZONA 4’ - în partea de sud a ansamblului - IP - imobil parcare,
- ZONA 5 - adiacentã traseu tren urban: douã imobile locuinte colective.
B. Clãdiri existente care îsi mentin functiunea.
FUNCTIUNI PREDOMINANTE :
Zona reglementatã - UTR M- zona mixtã: Conform RLU aferent PUZ
Utilizãri admise:
- Locuinte colective
- Echipamente conexe functiunilor de locuire si de servicii
- Functiuni de turism cu caracter intraurban
- Spatii publice si zone verzi cu rol de agrement
- Functiuni de sãnãtate
- Functiuni de învãtãmânt
- Functiuni sportive si de agrement
- Functiuni administrative, financiar -bancare
- Functiuni comerciale cu caracter intraurban
Utilizãri admise cu conditionãri:
Functiuni de cult, functiuni de culturã, functiuni aferente echipãrii tehnico-edilitare, servicii aferente zonelor de locuinte, echipamente publice aferente zonelor de locuinte, cel putin la nivelul parterului - cu conditia asigurãrii functiunii rezidentiale (locuinte) într-o proportie minimã de 40% din Suprafata construitã desfãsuratã (SCD), la nivel de parcelã, exceptie fãcând functiunile prevãzute la Utilizãri admise, ce sunt permise la nivelul intregi parcele/imobil.
Se recomandã ca fatadele orientate spre spatiul public al strãzilor principale, pietelor sau scuarurilor sã continã la parter functiuni de interes public cu acces direct.
Utilizãri interzise:
Sunt interzise orice utilizãri, altele decât cele admise la punctele 1,2.
Sunt interzise functiunile industriale, cf. Anexei 1 la RGU nr.525/1996 si Regulament PUG Sibiu prelungit cu HCL nr.72/2021.
Sunt interzise activitãti sau procese tehnologice de naturã sã producã poluare de orice fel (poluare fonicã, chimicã) cu efect asupra functiunilor învecinate parcelei.
Sunt interzise lucrãri de terasament de natura sã afecteze amenajãrile din spatiile publice sau de pe parcelele adiacente altele decât lucrãrile necesare realizãrii legãturilor carosabile si pietonale între circulatiile interioare si circulatiile publice vecine.
Zona de studiu - UTR Ei - Activitãti economice cu caracter industrial:
Utilizãri admise:
Se prevãd functiuni industriale nepoluante.
Utilizãri admise cu conditionãri: Conform PUG Sibiu.
Utilizãri interzise: Conform PUG Sibiu.
Art.2. Etape obligatorii pentru realizarea obiectivului:
1. Pentru întreaga zonã reglementatã se asigurã viabilizarea prin conectarea la retele de utilitãti publice si reteaua stradalã existentã în conformitate cu legea si regulamentele specifice.
2. Se instituie în sarcina proprietarilor (pânã la emiterea autorizatiilor de construire) obligatia reglementãrii juridice a terenurilor prin operatiuni de dezmembrare/comasare, servituti de trecere.
Se propune comasarea parcelelor CF nr. 100566, 101547, 104577, 104907, 104931, 105145, 105392, 105489, 111663, 113957, 114066, 116768, 118563, 118564, 118712, 119483, 124922 în suprafatã totalã de 46.293 mp.
3. Obtinerea autorizatiilor de construire pentru constructiile propuse si autorizatie de construire pentru drumuri, amenajarea acceselor si extindere retelele edilitare:
a. Lucrãrile de amenajare si modernizare a drumurilor propuse în incintã (carosabile si pietonale), iluminat public si lucrãrile de extindere a retelelor edilitare publice se efectueazã de cãtre investitori pe cheltuiala acestora pe terenurile dezmembrate în acest sens, în conformitate cu plansele Plan Reglementãri - Zonificare nr.A04 si Plan situatia juridicã - nr.A07.
b. Pentru Calea Surii Mici lucrãrile de amenajare si modernizare, iluminat public si lucrãrile de extindere a retelelor edilitare publice se efectueazã de cãtre investitori pe cheltuiala acestora pe terenurile dezmembrate în acest sens, în conformitate cu plansele Plan Reglementãri - Zonificare nr.A04 si Plan situatia juridicã - nr.A07. Acestea se vor ceda în vederea amenajãrii/modernizãrii - drum/ trotuar/ pistã biciclete proprietate publicã a Municipiului Sibiu, conform Plan Reglementãri - Zonificare nr.A04 si Plan situatia juridicã - nr.A07, pânã la întabularea primei constructii. Totalul suprafetelor de teren propuse spre cedare în proprietatea publicã a Municipiului Sibiu este de 1072 mp. Cedarea/preluarea suprafetelor de teren cãtre domeniul public se va finaliza doar dupã executia si receptia lucrãrilor de amenajare si modernizare, fiind obligatorie aducerea strãzilor la stadiul de realizare a stratului de uzurã (asfalt). Retelele edilitare prevãzute mai sus, indiferent de modul de finantare, intrã în proprietatea publicã, conform art. 29 din H.G. 525/1996.
c. Strãzile din incintã, la nivel de îmbrãcãminte semipermanentã si organizarea de santier aferentã investitiilor, se realizeazã concomitent sau înainte de începerea lucrãrilor de construire a clãdirilor din zonã.
d. Conform Aviz Compania Nationalã de cãi ferate CFR SA- Suc. Brasov - nr. 288/21.07.2025:
- "Se va realiza protectie fonicã a constructiilor amplasate în zona de protectie a cãii ferate.
- Valoarea oricãriu prejudiciu adus infrastructurii, suprastructurii, retelelor si instalatiilor cãii ferate va fi suportatã de cãtre beneficiarul acestui aviz.
- Este interzis a utiliza indicatoare si lumini de culoare rosie, galbenã, verde sau albastrã care ar putea crea confuzie cu semnalizarea feroviarã".
e. Întocmirea proceselor verbale de terminare a lucrãrilor de construire si emiterea certificatelor de atestare a constructiilor, în vederea înscrierii/radierii în evidentele de cadastru si carte funciarã conform Ord. 600/2023 cu modificãrile si completãrile ulterioare.
4. În zona de studiu se mentine UTR Ei cu detaliere ulterioarã prin documentatii de tip PUD.
Art.3. Documentatia se aprobã cu principalii indicatori:
a) Indicatori urbanistici aprobati:
Procentul de ocupare al terenului
Zona reglementatã - UTR M: POT maxim aprobat = 30%.
Zona de studiu - UTR Ei: POT maxim aprobat = 70%.
Coeficientul de utilizare al terenului
Zona reglementatã - UTR M: CUT maxim aprobat = 2.
Zona de studiu - UTR Ei: CUT maxim aprobat = 2,4.
b) Regim de construire:
conform plansei nr.A04 Reglementãri - Zonificare
Zona reglementatã - UTR M:
ZONA 1:
- IM/imobil mixt: birouri, comert, aparthotel,
regim de inãltime maxim D+P+6E+R,
Hmaxim cornisã superioarã= 24m, Hmaxim coamã/atic=28m
- after school/grãdinitã,
regim de inãltime maxim D+P+1E,
Hmaxim cornisã superioarã= 10m, Hmaxim coamã/atic=12m,
- S/sala de sport,
regim de inãltime maxim D+P,
Hmaxim cornisã superioarã= 10m, Hmaxim coamã/atic=12m.
ZONA 2:
- în interiorul ansamblului - imobile de locuinte colective B2, B2', B3
regim de inãltime maxim D+P+5E+R,
Hmaxim cornisã superioarã=18m, Hmaxim coamã/atic=23m.
ZONA 3:
- adiacentã strãzii Frigoriferului - douã imobile mixte LBC, LBC'
la parter si etaj 1: comert/birouri
regim de inãltime maxim D+P+1,
Hmaxim cornisã superioarã= 10m, Hmaxim coamã/atic=12m.
la nivelurile superioare: locuinte colective
regim de inãltime maxim/accente D+P+8E+R,
Hmaxim cornisã superioarã=30m, Hmaxim coamã/atic=34m
ZONA 4:
- în interiorul ansamblului /strada Frigoriferului - douã imobile de locuinte colective B6, B6'
regim de inãltime maxim D+P+7E+R,
Hmaxim cornisã superioarã=25m, Hmaxim coamã/atic=29m.
ZONA 4’:
- în partea de sud a ansamblului - IP -imobil parcare
regim de inãltime maxim D+P,
Hmaxim cornisã superioarã=4m, Hmaxim coamã/atic=5m.
ZONA 5:
- adiacentã traseu tren urban: douã imobile locuinte colective B4,B4',
regim de inãltime maxim D+P+5E+R,
Hmaxim cornisã superioarã=19m, Hmaxim coamã/atic=23m.
Zona de studiu - UTR Ei: conform PUG Sibiu si RLU aferent PUZ.
c) Amplasarea clãdirilor fatã de aliniament:
conform plansei nr.A04 Reglementãri - Zonificare
Zona reglementatã - UTR M:
- Imobil mixt IM - retragere minim 2,70m fatã de aliniamentul cãii Surii Mici (17,50m din ax drum)
- Salã de sport/S: retragere variabilã 1,00m-2,30m fatã de aliniamentul cãii Surii Mici (15,40m din ax drum)
- Imobile mixte LBC, LBC’ - retragere variabilã 5,00m-7,44m fatã de aliniamentul strãzii Frigoriferului (13,50 m din ax drum)
- Imobile locuinte colective LBC,B6, B6’ - retragere minim 6,00m fatã de aliniamentul prelungirii strãzii Frigoriferului
Fatã de drumurile de circulatie interioarã - retragere minim 5,0m fatã de aliniament.
Exceptie: - Sala de sport - retragere minim 1,0m fatã de aliniament
- IP Imobil parcari -retragere minim 3,0m fatã de aliniament
- Corp B3 retragere minim 3,0m fatã de aliniament
Pentru parcelele de colt, retragerea se va respecta fatã de ambele aliniamente.
Zona de studiu - UTR Ei:
- Fatã de aliniamentul cãii Surii Mici - 17,50m din ax drum,
- Fatã de aliniamentul strãzii Frigoriferului - 8,50 m din ax drum
d) Amplasarea clãdirilor unele fatã de altele pe aceeasi parcelã:
- Amplasarea clãdirilor unele fatã de altele pe aceeasi parcelã si exceptii: conform RLU aferent PUZ si plansei nr.A05 Reglementãri - Mobilare urbanisticã.
- Distanta minimã dintre douã clãdiri aflate pe aceeasi parcelã: egalã cu înãltimea clãdirii mai înalte, mãsuratã la cornisã sau atic în punctul cel mai înalt.
e) Amplasarea clãdirilor fatã de limitele laterale si posterioare:
Conform RLU aferent PUZ si planselor nr.A04 Reglementãri - Zonificare si nr.A05 Reglementãri - Mobilare urbanisticã.
Retrageri minime fatã de limitele laterale
Zona reglementatã - UTR M:
Nu este cazul - datoritã configuratiei cãilor de circulatie existente si propuse.
Zona de studiu - UTR Ei:
conform PUG Sibiu.
Retrageri minime fatã de limitele posterioare
Zona reglementatã - UTR M:
Nu este cazul - datoritã configuratiei cãilor de circulatie existente si propuse.
Zona de studiu - UTR Ei:
conform PUG Sibiu.
f) Circulatii si accese:
Strada Calea Surii Mici preia ampriza de 35m conform PUG aprobat cu HCL nr. 165/2011 si proiectului ,,Coridor integrat de mobilitate Calea Surii Mici".
Accesele pietonale conformate astfel încât sã permitã circulatia persoanelor cu handicap si care folosesc mijloace specifice de deplasare.
Se va institui servitute de trecere publicã pentru utilitati tehnico-edilitare, acces auto si pietonal cf RGU 525/1996.
g) Stationarea autovehiculelor:
Necesarul de parcaje este dimensionat conform Anexei nr. 2 la R.L.U. aferent P.U.G.
În situatiile care prevãd functiuni diferite în interiorul aceleiasi parcele, necesarul de parcaje va fi dimensionat prin însumarea parcajelor necesare functiunilor în parte.
Este interzisã amplasarea parcajelor la sol la o distantã mai micã decât 5 m fatã de ferestrele locuintelor.
Locurile de parcare necesare sunt asigurate atât la sol, dar si în demisolurile imobilelor :
- 49,5% din locurile de parcare sunt la demisolul/parterul clãdirilor;
- 50,5% din locurile de parcare exterioare sunt la sol, perimetrale si atasate cãilor de circulatie interioare pentru protejarea zonelor verzi.
Numãr total necesar locuri parcare = 1066, numãr total parcãri propuse = 1070 (la demisol si în imobil parcãri 530 locuri parcare si 540 locuri parcare supraterane).
h) Conditii de echipare edilitarã:
Toate constructiile se racordeazã la retelele edilitare publice.
Se interzice conducerea apelor meteorice spre domeniul public sau parcelele vecine.
Firidele de bransament vor fi integrate în împrejmuire, îngropate sau înzidite în constructie.
Se interzice dispunerea aerianã a cablurilor de orice fel (electrice, telefonice, CATV etc).
i) Spatiile libere si spatiile plantate:
Se asigurã spatii libere de folosintã comunã în proportie minimã de 10% din suprafata construitã desfãsuratã (SCD) a locuintelor la nivel de parcelã, dar nu mai putin decât 5% din suprafata construitã desfãsuratã (SCD) totalã la nivel de parcelã. Spatiile libere de folosintã comunã nu pot include în acest sens accesele carosabile, parcajele la sol sau platformele de depozitare a deseurilor gospodãresti.
Eliminarea vegetatiei înalte mature este interzisã, cu exceptia situatiilor în care aceasta reprezintã un pericol iminent pentru siguranta persoanelor sau bunurilor sau în care împiedicã realizarea constructiei.
Pentru fiecare arbore matur tãiat în conditiile prezentului regulament se propune plantarea în interiorul aceleiasi parcele, minimum trei arbori.
Parcajele la sol se vor planta cu un arbore la fiecare patru locuri de parcare.
j) Depozitarea si colectarea deseurilor:
Platformele destinate pentru depozitarea pubelelor de colectare a deseurilor se amplaseazã conform Ord.nr.119/04.02.2014 modificat si completat cu Ord. nr. 994/2018 si se vor dimensiona conform prevederilor Regulamentului Serviciului Public de Salubrizare al Municipiului Sibiu aprobat cu HCL nr.324/2025.
Art.4. Se însuseste Raportul informãrii si consultãrii publicului cu nr. 71299/10.10.2024 prin care a fost îndeplinitã procedura prevãzutã în HCL 137/2011, privind Regulamentul local pentru informarea publicului la elaborarea sau revizuirea planurilor de amenajare a teritoriului si urbanism.
Art.5. Prezenta documentatie de urbanism are valabilitatea de 36 luni de la data aprobãrii acesteia în Consiliul Local al Municipiului Sibiu.
Art.6. Directia Amenajarea Teritoriului si Urbanism din cadrul aparatului de specialitate al Primarului Municipiului Sibiu va asigura ducerea la îndeplinire a prezentei hotãrâri.
Adoptatã în Sibiu la data de 29.10.2026.
Președinte de ședințã,
Helmut Lerner
Contrasemneazã,
Secretar General
Dorin Ilie Nistor
Obs:pentru intreaga hotarare scanata vezi: HCL nr. 421/2026.pdf